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疫情期间,承租方能否请求出租方减免租金?

发布人:浙江天讼律师事务所 发布时间:02-25 10:56

    新春佳节之际,新冠肺炎疫情爆发,全国各地因防控疫情的需要进行管控,导致各个行业处于“停滞”状态。

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       疫情期间,咨询最多的是租金是否可以减免,当事人包括企业主、商铺商家和一般的出租房租客。一些地方政府也鼓励出租方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,并对采取减免租金的租赁企业给予适度财政补贴。

   那么本次疫情是否属于不可抗力?不可抗力的情况下租赁合同能否解除还是需要继续履行?承租方是否可请求出租方减免租金呢?



一、本次疫情是否属于“不可抗力”?


     是《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本次疫情突然爆发,国家延长了春节假期,各个地方出台了包括封城、交通管制、人员隔离等管控措施,且尚无研制出疫苗和有效的药物来阻止病毒传播。根本无法预见,应当属于不可抗力的范畴。

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                            湖州出具全国首份疫情不可抗力事实性证明



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《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》


     因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和 第一百一十八条的规定妥善处理。目前该法规已经失效,但仍然有借鉴的地方。


二、主张疫情属于不可抗力请求减免租金


      合同不能履行分三种情况,即合同全部不能履行(租赁物毁损或灭等)、合同部分不能履行和合同暂时不能履行。疫情并不会导致租赁物毁损或灭失,出租方不存在不能履行的以上三种情形。但是因疫情期间的管控措施,如商场、商家停业、企业不能复工和不能按时返工致使合同目的不能实现而导致合同不能履行。

    对于短期租赁,承租方可以合同目的不能实现的法定事由主张解除合同,并可请求因不可抗力事件影响程度主张减免不可抗力期间的租金。


三、主张情势变更请求减免租金


      对于期限比较长的租赁合同而言,并不会因为该不可抗力事件而导致合同目的不能实现。但继续履行合同让损失由承租方负担有违公平。


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最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条【情势变更】的规定:


     合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。


     因此承租方可以情势变更,继续履行合同显失公平请求变更合同或者解除合同,即可请求减免租金。(根据公平原则,合理分担,具体减免多少视具体情况而定。注:该情况排除不可抗力的影响。)


四、承租方应对方法


       先看合同中有无因不可抗力减免租金的约定,有约定按约定履行。无约定与出租方进行沟通,毕竟疫情无情,人间有爱。沟通成功应当出具相关的书面协议。

      在疫情得到有效控制或者结束后,仍无法达成一致意见,可通过主张构成不可抗力、情势变更请求减免租金的法律途径解决纠纷,民事案由为租赁合同纠纷,诉讼时效三年。


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最后,加油,一起战“疫”!


【参考案列】

(2018)鲁06民终268号

(2018)晋04民终2272

(2014)西中民一终字第00435号

(2008)绍中民一终字第143号

(2004)沪二中民二(民)终字第354号

(2004)沪一中民二(民)终字第32号

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文/鲍善杰

浙江天讼律师事务所  专职律师



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